Las Rentas Justas de Mercado (FMR, por sus siglas en inglés) de HUD para el año fiscal 2025 entraron en vigor el 1 de octubre de 2024 y corrieron hasta el 30 de septiembre de 2025, con un aumento promedio nacional de alrededor del 4% sobre el año fiscal 2024. Si ese número era generoso o tacaño dependía por completo de dónde vivía usted. En 2025, la FMR de dos recámaras quedó aproximadamente 19% por debajo de la renta típica pedida en el área metropolitana de Nueva York y 17% por debajo en Chicago, mientras que estuvo 18% por encima de la renta pedida en Austin y 20% por encima en Seattle-Bellevue. Esta guía pone la FMR publicada del año fiscal 2025 junto a lo que realmente costaba rentar, ciudad por ciudad y estado por estado, y explica por qué los dos números se separan.
FMR y Renta de Mercado Miden Cosas Distintas
Antes de comparar dos números cualesquiera, ayuda saber que no están construidos de la misma manera.
| Renta Justa de Mercado de HUD (AF2025) | Renta pedida en el mercado (2025) |
|---|
| Qué mide | Renta bruta del percentil 40 para unidades de calidad estándar | Renta típica en unidades listadas para arrendar |
| ¿Incluye servicios públicos? | Sí, la renta bruta incluye los servicios que paga el inquilino | No, por lo general solo la renta del contrato |
| A quién se cuenta | Personas que se mudaron recientemente, todas las rentas de calidad estándar | Solo listados nuevos |
| Fuente de datos | Datos ACS de 5 años de 2018 a 2022, proyectados con factores de CPI de renta y tendencia | Datos de listados y contratos en vivo |
| Qué tan actual | Datos base de encuesta de 2 a 6 años de antigüedad al publicarse | Mes actual |
| Geografía | Área metropolitana de FMR o condado no metropolitano, código postal en áreas SAFMR | Área estadística metropolitana completa |
De esto se derivan dos consecuencias. Primero, la FMR es una renta bruta. Si un inquilino paga su propia electricidad, gas y agua, la asignación de servicios públicos se descuenta de la FMR antes de aprobar cualquier renta, así que una FMR publicada de $1,800 podría sostener solo $1,600 de renta de contrato. Eso significa que una FMR que está 10% por encima de la renta pedida local está más cerca del punto de equilibrio de lo que parece.
Segundo, la FMR va con retraso. Las FMR del año fiscal 2025 se construyeron con datos ACS de 2018 a 2022, ajustados con factores de inflación. En los mercados donde las rentas se dispararon después de 2022, la FMR se queda atrás de la realidad. En los mercados donde las rentas llegaron a su punto máximo en 2022 y luego cayeron, la FMR puede quedar por encima.
Renta Justa de Mercado por Ciudad 2025 vs Renta Real
La tabla de abajo empareja la FMR de dos recámaras del año fiscal 2025 de cada área metropolitana de FMR de HUD con el promedio 2025 del Índice de Renta Observada de Zillow para el área metropolitana correspondiente, que sigue la renta típica pedida en todos los tipos de unidad. La columna de brecha muestra qué tan por encima o por debajo de esa cifra de mercado quedó la FMR.
| Área metropolitana | FMR 2 rec. AF2025 | Renta pedida prom. 2025 | FMR vs mercado |
|---|
| Nueva York, NY | $2,780 | $3,423 | -19% |
| Chicago, IL | $1,761 | $2,113 | -17% |
| Cleveland, OH | $1,208 | $1,412 | -14% |
| Miami, FL | $2,329 | $2,641 | -12% |
| St. Louis, MO | $1,215 | $1,384 | -12% |
| Los Ángeles, CA | $2,625 | $2,891 | -9% |
| Houston, TX | $1,529 | $1,649 | -7% |
| Detroit, MI | $1,378 | $1,473 | -6% |
| Washington, DC | $2,314 | $2,423 | -4% |
| Filadelfia, PA | $1,802 | $1,853 | -3% |
| Tampa, FL | $1,978 | $2,018 | -2% |
| Columbus, OH | $1,445 | $1,478 | -2% |
| Atlanta, GA | $1,830 | $1,810 | +1% |
| Las Vegas, NV | $1,750 | $1,733 | +1% |
| Minneapolis, MN | $1,685 | $1,653 | +2% |
| San Antonio, TX | $1,501 | $1,438 | +4% |
| Baltimore, MD | $1,965 | $1,891 | +4% |
| Charlotte, NC | $1,824 | $1,733 | +5% |
| San Francisco, CA | $3,318 | $3,051 | +9% |
| Denver, CO | $2,140 | $1,919 | +12% |
| Portland, OR | $1,997 | $1,784 | +12% |
| Phoenix, AZ | $1,950 | $1,719 | +13% |
| Dallas, TX | $1,884 | $1,655 | +14% |
| Austin, TX | $1,949 | $1,648 | +18% |
| Seattle, WA | $2,671 | $2,220 | +20% |
Una nota geográfica: las áreas metropolitanas de FMR de HUD y las áreas metropolitanas del Censo no siempre cubren los mismos condados. El área metropolitana de FMR de HUD de Nueva York cubre los cinco condados de la ciudad más Putnam, Rockland y Westchester, mientras que la cifra de Zillow cubre la región más amplia de Nueva York-Newark-Jersey City. El área de FMR de Los Ángeles es solo el condado de Los Ángeles. Tome la columna de brecha como una dirección y una magnitud aproximada, no como una diferencia exacta en dólares.
Qué Muestra el Patrón
Las áreas metropolitanas donde la FMR se quedó corta en 2025 fueron en su mayoría mercados densos, con oferta limitada y vivienda antigua: Nueva York, Chicago, Miami, Los Ángeles, Cleveland, St. Louis. Las rentas en estos lugares siguieron subiendo después de la ventana ACS de 2022 que sirvió de base a las FMR del año fiscal 2025.
Las áreas metropolitanas donde la FMR quedó por encima del mercado fueron las que construyeron de más durante el auge de la pandemia y luego vieron las rentas pedidas estancarse o caer. Las rentas pedidas en Austin bajaron alrededor de 3.3% año contra año en 2025, Denver cayó cerca de 1.6%, y Phoenix y San Antonio quedaron ambos levemente negativos. La FMR, construida con datos más viejos y proyectada con un supuesto de inflación, siguió subiendo mientras el mercado real iba en la dirección contraria.
Nueva York es el caso más claro del retraso corrigiéndose en tiempo real. La FMR del año fiscal 2025 publicada originalmente para el área de Nueva York era de $2,580 para dos recámaras, lo que habría sido un recorte respecto del año fiscal 2024. Después de que la ciudad de Nueva York realizó su propia encuesta local de rentas en diciembre de 2024, HUD publicó FMR revisadas para el año fiscal 2025 con vigencia del 28 de abril de 2025: $2,406 para estudio, $2,511 para una recámara, $2,780 para dos recámaras, $3,465 para tres recámaras y $3,738 para cuatro recámaras.
Renta Justa de Mercado por Estado 2025
Las cifras de FMR a nivel estatal son promedios de todas las áreas de FMR de ese estado, incluidos los condados rurales, así que quedan muy por debajo de lo que pagaría un inquilino en la ciudad más grande del estado. Úselas para orientarse, no para un apartamento específico.
| Estado | Estudio | 1 rec. | 2 rec. | 3 rec. |
|---|
| Alabama | $703 | $758 | $924 | $1,196 |
| Alaska | $1,058 | $1,170 | $1,461 | $1,936 |
| Arizona | $1,055 | $1,163 | $1,431 | $1,918 |
| Arkansas | $674 | $716 | $901 | $1,184 |
| California | $1,429 | $1,565 | $1,955 | $2,626 |
| Colorado | $1,062 | $1,137 | $1,408 | $1,835 |
| Connecticut | $1,208 | $1,392 | $1,732 | $2,147 |
| Delaware | $1,192 | $1,253 | $1,564 | $2,005 |
| Distrito de Columbia | $2,012 | $2,056 | $2,314 | $2,893 |
| Florida | $1,134 | $1,216 | $1,446 | $1,879 |
| Georgia | $932 | $972 | $1,151 | $1,465 |
| Hawái | $1,630 | $1,684 | $2,201 | $2,941 |
| Idaho | $836 | $908 | $1,127 | $1,565 |
| Illinois | $736 | $814 | $1,015 | $1,315 |
| Indiana | $764 | $836 | $1,042 | $1,327 |
| Iowa | $693 | $746 | $938 | $1,215 |
| Kansas | $674 | $735 | $928 | $1,200 |
| Kentucky | $705 | $776 | $969 | $1,259 |
| Luisiana | $799 | $867 | $1,054 | $1,357 |
| Maine | $893 | $958 | $1,206 | $1,571 |
| Maryland | $1,354 | $1,445 | $1,716 | $2,214 |
| Massachusetts | $1,566 | $1,679 | $2,086 | $2,564 |
| Michigan | $755 | $837 | $1,046 | $1,338 |
| Minnesota | $775 | $862 | $1,081 | $1,432 |
| Misisipi | $796 | $828 | $995 | $1,267 |
| Misuri | $691 | $730 | $918 | $1,200 |
| Montana | $814 | $889 | $1,116 | $1,488 |
| Nebraska | $653 | $741 | $938 | $1,191 |
| Nevada | $983 | $1,080 | $1,360 | $1,864 |
| Nuevo Hampshire | $1,131 | $1,212 | $1,575 | $2,041 |
| Nueva Jersey | $1,466 | $1,627 | $1,973 | $2,476 |
| Nuevo México | $755 | $853 | $1,039 | $1,389 |
| Nueva York | $1,130 | $1,219 | $1,465 | $1,837 |
| Carolina del Norte | $927 | $969 | $1,158 | $1,501 |
| Dakota del Norte | $776 | $798 | $967 | $1,300 |
| Ohio | $747 | $807 | $1,014 | $1,290 |
| Oklahoma | $715 | $763 | $962 | $1,250 |
| Oregón | $994 | $1,090 | $1,356 | $1,879 |
| Pensilvania | $854 | $942 | $1,158 | $1,482 |
| Rhode Island | $1,270 | $1,344 | $1,656 | $2,023 |
| Carolina del Sur | $919 | $969 | $1,150 | $1,458 |
| Dakota del Sur | $638 | $729 | $920 | $1,215 |
| Tennessee | $887 | $925 | $1,120 | $1,447 |
| Texas | $857 | $905 | $1,109 | $1,447 |
| Utah | $874 | $977 | $1,187 | $1,586 |
| Vermont | $1,045 | $1,094 | $1,350 | $1,744 |
| Virginia | $1,117 | $1,151 | $1,345 | $1,758 |
| Washington | $1,060 | $1,157 | $1,441 | $1,971 |
| Virginia Occidental | $697 | $754 | $927 | $1,215 |
| Wisconsin | $754 | $832 | $1,052 | $1,349 |
| Wyoming | $764 | $790 | $1,010 | $1,352 |
La diferencia dentro de un mismo estado con frecuencia es mayor que la diferencia entre estados. El promedio estatal de FMR de dos recámaras de Nueva York era $1,465, mientras que el área metropolitana de FMR de Nueva York era $2,780. El promedio estatal de Ohio era $1,014, mientras que Columbus era $1,445 y Cleveland-Elyria era $1,208. Siempre busque el condado o el código postal específico.
Por Qué Importa la Brecha para Quienes Tienen un Vale
La FMR no es lo que HUD paga. Es el punto de referencia que una Autoridad de Vivienda Pública usa para fijar su estándar de pago, el subsidio mensual máximo para un hogar de cierto tamaño en cierta área.
- Las PHA pueden fijar estándares de pago entre el 90% y el 110% de la FMR publicada sin aprobación de HUD, bajo 24 CFR 982.503.
- Una PHA que cumple ciertos criterios, como una tasa de éxito de vales menor al 75% o más del 40% de las familias asistidas pagando más del 30% de su ingreso ajustado en renta, puede ir por encima del 110% y hasta el 120% después de notificar a HUD.
- Una PHA puede fijar un estándar de pago de excepción de hasta el 120% de la FMR como acomodación razonable para un hogar que incluye a una persona con discapacidad, sin aprobación de HUD. Cualquier cosa más alta requiere la aprobación de la sede central de HUD.
Así que en un área metropolitana donde la FMR está 17% por debajo del mercado, una PHA al 110% de la FMR cierra la brecha en papel de manera aproximada, y una PHA que está al 100% deja a quienes tienen vales buscando en una porción cada vez menor del mercado. Esa es la diferencia práctica entre un vale que se usa y uno que vence sin usarse.
A partir del año fiscal 2025, HUD requirió que 41 áreas metropolitanas adicionales usaran Rentas Justas de Mercado de Área Pequeña, que fijan el punto de referencia por código postal en lugar de para toda el área metropolitana. En las áreas SAFMR el número metropolitano de la tabla anterior es casi irrelevante. Un código postal de renta alta recibe un estándar más alto y uno de renta baja recibe uno más bajo, que es justamente el punto: permite que quienes tienen vales alcancen vecindarios de los que un solo número metropolitano los dejaba fuera por precio.
Cómo Buscar la FMR de Su Propia Ciudad
- Vaya a la búsqueda de FMR de HUD User en huduser.gov/portal/datasets/fmr.html.
- Seleccione el año fiscal. El año fiscal 2025 cubre del 1 de octubre de 2024 al 30 de septiembre de 2025. El año fiscal 2026 entró en vigor el 1 de octubre de 2025 y es el estándar actual.
- Escriba su condado o área metropolitana, o use la búsqueda por código postal si su área usa FMR de Área Pequeña.
- Lea hasta llegar a su número de recámaras. El número que aparece es una renta bruta, que incluye los servicios públicos que paga el inquilino.
- Llame a su PHA local y pregunte por su estándar de pago y su tabla de asignación de servicios públicos. Esos dos números, no la FMR publicada, determinan lo que usted realmente puede rentar.
Cómo Están las Cosas Ahora
Las FMR del año fiscal 2025 vencieron el 30 de septiembre de 2025. Las FMR del año fiscal 2026, vigentes desde el 1 de octubre de 2025, subieron un promedio ponderado nacional de alrededor del 2.8%, con un aumento promedio simple mucho mayor de aproximadamente 6.9% en todas las áreas de FMR, porque las áreas más pequeñas y no metropolitanas subieron más rápido que las metrópolis grandes y caras. HUD emitió una revisión que cubre siete áreas en abril de 2026. Se espera que las FMR del año fiscal 2027 salgan alrededor de agosto de 2026, con vigencia del 1 de octubre de 2026, y nuestras proyecciones de Renta Justa de Mercado de la Sección 8 para 2027 recorren lo que indican los datos.
La renta de mercado, mientras tanto, ha estado casi plana. La renta típica pedida a nivel nacional era de alrededor de $1,962 en julio de 2026, un aumento de aproximadamente 2.3% desde $1,918 un año antes. Cuando el crecimiento de la renta de mercado y el de la FMR corren ambos cerca del 2% al 3%, las brechas existentes en cada área metropolitana tienden a persistir en lugar de cerrarse.
Preguntas Frecuentes
¿Cuál fue el aumento nacional de la Renta Justa de Mercado en el año fiscal 2025?
HUD publicó las FMR del año fiscal 2025 el 14 de agosto de 2024, con vigencia del 1 de octubre de 2024, con un aumento promedio de alrededor del 4% sobre el año fiscal 2024. Las áreas metropolitanas promediaron un aumento de cerca del 5.2% y las áreas no metropolitanas cerca del 3.2%. Esto siguió a varios años de aumentos de dos dígitos.
¿Es la Renta Justa de Mercado lo mismo que la renta promedio?
No. La Renta Justa de Mercado es el percentil 40 de las rentas brutas para unidades de calidad estándar entre personas que se mudaron recientemente, lo que significa que el 40% de las unidades comparables se rentan por menos. La renta promedio o mediana pedida es una medida distinta sobre una población distinta, y excluye los servicios públicos. La FMR por lo general está diseñada para quedar por debajo del promedio del mercado.
¿La Renta Justa de Mercado incluye los servicios públicos?
Sí. La FMR es una renta bruta que cubre la vivienda más los servicios públicos que paga el inquilino, salvo teléfono, cable e internet. Si el inquilino paga la calefacción, la electricidad o el agua, la PHA resta una asignación de servicios públicos, así que la renta de contrato máxima aprobable es más baja que la FMR publicada.
¿Por qué la Renta Justa de Mercado de mi ciudad es más baja que cualquier apartamento que puedo encontrar?
La FMR se construye con datos de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense que tienen varios años de antigüedad al publicarse, y luego se proyectan con factores de inflación. En los mercados donde las rentas subieron más rápido que esa proyección, la FMR publicada se queda atrás de los listados actuales. También refleja el percentil 40, no el medio ni el tope del mercado, y cubre unidades antiguas de calidad estándar, no construcción nueva.
¿Puede una autoridad de vivienda aprobar una renta por encima de la Renta Justa de Mercado?
Sí. Las PHA rutinariamente fijan estándares de pago entre el 90% y el 110% de la FMR, y pueden llegar hasta el 120% bajo circunstancias específicas, incluida una acomodación razonable para un miembro del hogar con una discapacidad. Por separado, la unidad debe pasar una prueba de razonabilidad de renta que la compara con unidades similares sin asistencia en la zona.
¿Qué ciudades tenían FMR por encima de la renta real de mercado en 2025?
Seattle-Bellevue, Austin, Dallas, Phoenix, Denver y Portland todas tenían FMR de dos recámaras del año fiscal 2025 que corrían aproximadamente entre 12% y 20% por encima de la renta típica pedida, en buena medida porque las rentas pedidas en esos mercados se estancaron o cayeron después de 2022 mientras la FMR seguía subiendo con datos retrasados. Note que la FMR incluye los servicios públicos, así que parte de ese aparente excedente lo absorbe la asignación de servicios.
¿Qué es una Renta Justa de Mercado de Área Pequeña?
Una FMR de Área Pequeña fija el punto de referencia de renta por código postal en lugar de para toda un área metropolitana. HUD requirió que 41 áreas metropolitanas adicionales adoptaran las SAFMR a partir del año fiscal 2025. La meta es permitir que quienes tienen vales puedan pagar unidades en vecindarios de mayor oportunidad de los que una sola FMR metropolitana los dejaba fuera por precio.
