Las Rentas Justas de Mercado (FMR) del año fiscal 2026 de HUD entraron en vigor el 1 de octubre de 2025 y rigen hasta el 30 de septiembre de 2026, con un aumento promedio nacional ponderado de aproximadamente 2.8% sobre el año fiscal 2025. El cálculo central no cambió respecto a años anteriores: HUD parte de los datos de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense (ACS) de cinco años 2019-2023 sobre rentas brutas de dos habitaciones, aplica un factor de mudanza reciente, un factor de inflación de renta bruta y un factor de tendencia, y luego deriva todos los demás tamaños de unidad a partir de proporciones. Lo que sí cambió para el año fiscal 2026 fue el mapa, no las matemáticas, además de una revisión a mitad de año el 21 de mayo de 2026 que subió los FMR en siete mercados entre un 6% y un 20%.
Esta guía recorre cada paso del cálculo del año fiscal 2026, muestra qué áreas fueron revisadas, y explica cómo un FMR publicado se convierte en el estándar de pago que su agencia local de vivienda realmente usa.
Qué Es una Renta Justa de Mercado, y Qué No Es
Un FMR es la estimación de HUD del percentil 40 de la renta bruta pagada por personas que se mudaron recientemente a unidades de alquiler de calidad estándar en un mercado determinado. Tres partes de esa definición hacen casi todo el trabajo:
| Término | Qué significa en la práctica |
|---|
| Percentil 40 | Aproximadamente el 40% de las unidades de mudanza reciente se alquilan por menos que el FMR. Está deliberadamente por debajo de la mediana, no es una renta típica ni promedio. |
| Renta bruta | La renta del contrato más los servicios públicos pagados por el inquilino, excepto teléfono, cable e internet. Un FMR de $1,400 no significa $1,400 de renta para el arrendador si el inquilino paga la electricidad y el gas. |
| Calidad estándar | Unidades con plomería completa y cocina completa, sin comidas incluidas en la renta, en diez acres o menos. HUD también descarta la parte más baja de la distribución de rentas usando una "renta de corte de vivienda pública" para eliminar unidades probablemente subsidiadas o fuera del mercado. |
Un FMR no es un tope de renta, no es una renta a la que usted tenga derecho, y no es la cifra que paga su agencia de vivienda. Es un parámetro del programa que alimenta los estándares de pago, y los estándares de pago son la cifra que importa al momento de firmar el contrato.
El Cálculo del Año Fiscal 2026, Paso a Paso
HUD mantuvo la metodología de FMR y de FMR de Área Pequeña que adoptó por primera vez para el año fiscal 2024. Esta es la secuencia que produjo cada cifra publicada del año fiscal 2026.
Paso 1: Renta base de la ACS de cinco años 2019-2023
HUD comienza con la estimación de la ACS de cinco años 2019-2023 del percentil 40 de la renta bruta de dos habitaciones de calidad estándar para cada área de FMR. La estimación tiene que pasar dos pruebas de confiabilidad: el margen de error debe ser menor que la mitad del tamaño de la estimación, y la estimación debe basarse en al menos 100 observaciones de la encuesta.
Las áreas que no pasan recurren a un promedio de los tres años más recientes de rentas base (versiones 2021, 2022 y 2023 para el año fiscal 2026), o, si eso falla, a los datos de dos habitaciones de la siguiente geografía más grande: el área metropolitana que la contiene en el caso de una subárea metropolitana, o la porción no metropolitana del estado en el caso de un condado rural.
Paso 2: El factor de mudanza reciente
Los datos de cinco años promedian rentas firmadas años atrás, así que HUD ajusta hacia lo que realmente pagan los inquilinos nuevos. Compara la renta de dos habitaciones de calidad estándar de cinco años 2019-2023 contra la renta bruta de mudanza reciente de un año de 2023. Una persona de mudanza reciente es un hogar que se mudó durante el año de la encuesta, lo que significa un máximo de unos 11 meses en la unidad.
Una regla importa mucho aquí: el factor de mudanza reciente nunca puede ser menor que 1. Si las personas de mudanza reciente en un área pagaron menos que el promedio de cinco años, HUD fija el factor en 1 en lugar de bajar la renta base. El ajuste solo empuja hacia arriba.
Paso 3: El factor de inflación de renta bruta
Eso lleva a HUD a una renta "a la fecha de" 2023. Para moverla a 2024, HUD combina dos medidas de inflación de renta:
- Datos privados, con un peso de aproximadamente 64%. Seis fuentes: Apartment List Rent Estimate, la renta efectiva promedio de CoStar, la renta mediana de tres habitaciones de vivienda unifamiliar combinada de Cotality, la renta de mercado promedio de Moody's, la renta efectiva promedio por unidad de RealPage, y el Zillow Observed Rent Index. Un área necesita al menos tres de las seis para obtener una medida privada local; las áreas con menos reciben un promedio regional.
- El CPI de renta de residencia principal, con un peso de aproximadamente 36%. CPI local para las 23 áreas metropolitanas que tienen uno, CPI regional en el resto.
HUD fijó esos pesos minimizando el error de predicción frente al historial real de cambios en la renta de mudanza reciente de la ACS entre 2018 y 2023. El resultado se promedia luego con el cambio en la serie del CPI de combustibles y servicios de vivienda, de modo que la cifra refleje la renta bruta y no la renta del contrato.
Paso 4: El factor de tendencia
Las rentas "a la fecha de" 2024 todavía no son rentas del año fiscal 2026. HUD aplica un factor de tendencia construido a partir de proyecciones del CPI de renta bruta hasta el año fiscal 2026, usando uno de tres tipos de modelos de series de tiempo por área de CPI, elegido según el menor error cuadrático medio. HUD había planeado reevaluar esas selecciones de modelos para el año fiscal 2025, pero se abstuvo, razonando que la volatilidad de las rentas entre 2020 y 2023 distorsionaría el desempeño de los modelos a largo plazo.
Paso 5: Proporciones por número de habitaciones
Todo lo anterior produce una cifra por área: el FMR de dos habitaciones. Los demás tamaños salen de proporciones por número de habitaciones calculadas sobre tres series de la ACS de cinco años (2017-2021, 2018-2022 y 2019-2023). HUD limita esas proporciones a rangos de intervalo nacionales:
| Tamaño de unidad | Rango permitido, como porción del FMR de dos habitaciones |
|---|
| Eficiencia | 0.69 a 0.87 |
| Una habitación | 0.76 a 0.91 |
| Tres habitaciones (antes del ajuste) | 1.10 a 1.28 |
| Cuatro habitaciones (antes del ajuste) | 1.23 a 1.56 |
Después de aplicar los rangos, HUD agrega un 8.7% a los FMR de tres habitaciones y un 7.7% a los de cuatro habitaciones, una decisión deliberada de política pensada para ayudar a las familias grandes, que son las que más dificultad tienen para conseguir un contrato. Las unidades de más de cuatro habitaciones agregan un 15% por cada habitación adicional, así que un FMR de cinco habitaciones es 1.15 veces el de cuatro y uno de seis habitaciones es 1.30 veces. Las unidades de ocupación de una sola habitación se fijan en 0.75 veces el FMR de eficiencia.
Paso 6: Pisos y el límite a las reducciones
Dos protecciones cierran el cálculo. El FMR de dos habitaciones de cada área debe ser al menos el menor entre la renta mediana no metropolitana de su estado o la renta nacional no metropolitana, que para el año fiscal 2026 es de $973. Y bajo la sección 888.113 del título 24 del CFR, ningún FMR puede caer por debajo del 90% del FMR del año anterior para el mismo número de habitaciones. Cuando ese piso se activa, la agencia de vivienda puede señalar las rentas "sin piso" en el sistema de documentación de HUD y solicitar un estándar de pago por debajo del rango normal.
FMR de Dos Habitaciones del Año Fiscal 2026 en Áreas Metropolitanas Grandes
Estas son cifras publicadas del año fiscal 2026 del archivo de FMR de HUD. Los Ángeles refleja la revisión del 21 de mayo de 2026.
| Área metropolitana | FMR de dos habitaciones, año fiscal 2026 |
|---|
| San Francisco, CA HMFA | $3,604 |
| Boston-Cambridge-Quincy, MA-NH HMFA | $2,941 |
| Nueva York, NY HMFA | $2,910 |
| Los Angeles-Long Beach-Glendale, CA HMFA (revisado) | $2,903 |
| Seattle-Bellevue, WA HMFA | $2,501 |
| Miami-Miami Beach-Kendall, FL HMFA | $2,436 |
| Washington-Arlington-Alexandria, DC-VA-MD HMFA | $2,246 |
| Denver-Aurora-Centennial, CO MSA | $2,089 |
| Dallas, TX HMFA | $1,931 |
| Phoenix-Mesa-Chandler, AZ MSA | $1,839 |
| Atlanta-Sandy Springs-Roswell, GA HMFA | $1,820 |
| Philadelphia-Camden-Wilmington, PA-NJ-DE-MD MSA | $1,810 |
| Chicago-Joliet-Naperville, IL HMFA | $1,781 |
| Las Vegas-Henderson-North Las Vegas, NV MSA | $1,735 |
| Houston-The Woodlands-Sugar Land, TX HMFA | $1,573 |
| Detroit-Warren-Livonia, MI HMFA | $1,411 |
En los 4,764 registros de condados y equivalentes de condado del archivo del año fiscal 2026 de HUD, el FMR promedio ponderado por población para dos habitaciones es de aproximadamente $1,716, mientras que la mediana no ponderada por condado se ubica cerca de $1,224. El rango va de $475 a $4,214. Esa brecha es la razón misma por la que los FMR se fijan localmente y no a nivel nacional.
Para ver cómo se compararon los FMR del año fiscal 2025 con lo que realmente se alquilaban los apartamentos ciudad por ciudad, vea nuestro análisis de renta justa de mercado del año fiscal 2025 frente a la renta real. Para saber hacia dónde van estas cifras, vea las proyecciones de FMR para el año fiscal 2027.
Qué Cambió Realmente para el Año Fiscal 2026
La aritmética se mantuvo estable. Tres cosas no.
Áreas de FMR redibujadas en Connecticut y Puerto Rico. Connecticut reemplazó los gobiernos de sus condados por nueve regiones de planificación y el gobierno federal las adoptó como equivalentes de condado, así que HUD adoptó las nuevas definiciones de área metropolitana de Connecticut en lugar de mantener los límites antiguos basados en municipios. HUD también designó algunas áreas de un solo municipio en Puerto Rico para reducir las variaciones de un año a otro.
Se movieron dos límites obligatorios de FMR de Área Pequeña. El condado de Calvert, Maryland salió del HMFA de Washington-Arlington-Alexandria, y Bristol, Burlington, Hartland y Union salieron del HMFA de Hartford-West Hartford-East Hartford, CT. Las agencias en esos lugares todavía tienen que usar los FMR de Área Pequeña. Ocho municipios fueron agregados al área metropolitana de Hartford (Clinton, Deep River, Essex, Killingworth, Lyme, Old Lyme, Old Saybrook y Westbrook), y las agencias que operan allí deben alinear sus estándares de pago con los FMR de Área Pequeña antes del 1 de enero de 2027.
Un cambio propuesto al factor de inflación de servicios públicos para el año fiscal 2027. La Oficina de Estadísticas Laborales descontinuó los datos del CPI de combustibles y servicios públicos a nivel metropolitano y regional a partir de enero de 2025, lo que rompe un insumo que HUD necesita. HUD propuso un compuesto sustituto construido con datos estatales de la Administración de Información Energética sobre electricidad, gas natural y aceite combustible, más datos nacionales de la BLS sobre agua, alcantarillado y basura. HUD probó el método propuesto contra el año fiscal 2026: la diferencia absoluta promedio fue menor a $5, con un aumento máximo de $38 en dos habitaciones y una disminución máxima de $27. Pequeño en conjunto, pero real en mercados específicos.
Las Siete Áreas Que HUD Revisó a Mitad de Año
HUD recibió 21 comentarios sobre los FMR del año fiscal 2026. Trece fueron solicitudes de reevaluación que abarcaban 15 áreas. HUD encontró válidas 11 de esas solicitudes, y 7 de esos mercados llegaron a financiar y presentar la encuesta local de mercado de alquiler requerida. Las cifras revisadas se publicaron el 21 de abril de 2026 y entraron en vigor el 21 de mayo de 2026.
| Área | FMR original de dos habitaciones, año fiscal 2026 | Revisado | Cambio |
|---|
| Napa, CA MSA | $2,773 | $3,315 | +19.5% |
| Asheville, NC HMFA | $1,567 | $1,835 | +17.1% |
| Condado de Transylvania, NC | $1,164 | $1,363 | +17.1% |
| Albany, OR MSA | $1,500 | $1,695 | +13.0% |
| Corvallis, OR MSA | $1,622 | $1,824 | +12.5% |
| Los Angeles-Long Beach-Glendale, CA HMFA | $2,601 | $2,903 | +11.6% |
| San Luis Obispo-Paso Robles, CA MSA | $2,512 | $2,671 | +6.3% |
Cada uno de esos aumentos vino de una encuesta local que una agencia de vivienda pagó con sus propias cuotas administrativas, no de que HUD encontrara un error. Ese es el proceso de reevaluación funcionando como fue diseñado, y también es la evidencia más clara de que los FMR basados en la ACS se quedan atrás de los mercados que se mueven rápido. Un comentarista pidió a HUD actualizar los FMR trimestral o semestralmente en mercados volátiles. HUD se negó, señalando que no existe una alternativa nacional a la ACS que mida el percentil 40 de la renta de mudanza reciente que exigen sus regulaciones.
Cómo un FMR se Convierte en Su Estándar de Pago
Este es el paso que la mayoría de la gente se salta, y es el paso que determina qué puede alquilar usted realmente.
- HUD publica el FMR. Para el año fiscal 2026 fue el 22 de agosto de 2025, con vigencia desde el 1 de octubre de 2025.
- Su agencia de vivienda fija un estándar de pago entre el 90% y el 110% del FMR. Ese rango es el "rango básico" bajo la sección 982.503 del título 24 del CFR y no necesita aprobación de HUD. Sobre un FMR de $1,800 la banda va de $1,620 a $1,980. Las agencias pueden elegir porcentajes distintos para distintos tamaños de unidad.
- La agencia tiene tres meses para revisar. Si un nuevo FMR empuja el estándar de pago actual fuera del rango básico, la agencia debe corregirlo a más tardar tres meses después de la fecha de vigencia del FMR. Para el año fiscal 2026 ese plazo fue el 1 de enero de 2026.
- Los estándares de pago de excepción pueden superar el 110%. Las agencias pueden solicitar áreas con estándar de pago de excepción, y HUD dirige explícitamente a las agencias hacia las excepciones, el uso voluntario de FMR de Área Pequeña, y las reevaluaciones cuando un FMR de área queda corto.
- Su parte se calcula a partir del estándar de pago, no del FMR. En general, un hogar con vale paga alrededor del 30% de su ingreso mensual ajustado en renta y servicios públicos. Al firmar el contrato inicial, si la renta bruta de la unidad supera el estándar de pago, su parte no puede exceder el 40% del ingreso mensual ajustado.
- Los nuevos estándares normalmente se aplican en su siguiente recertificación anual, no a mitad de un contrato vigente.
La acción práctica: pida a su agencia de vivienda su calendario actual de estándares de pago por escrito. El FMR publicado le dice muy poco por sí solo, porque dos agencias que operan en la misma área de FMR pueden estar pagando estándares que difieren en un 20%.
FMR de Área Pequeña en el Año Fiscal 2026
En las áreas metropolitanas con FMR de Área Pequeña obligatorios, los estándares de pago se fijan a partir de las rentas a nivel de código postal en lugar de una sola cifra para toda el área metropolitana. HUD calcula un percentil 40 de renta bruta equivalente a dos habitaciones para cada Área de Tabulación de Código Postal con datos confiables, promediando las versiones 2021, 2022 y 2023 de la ACS de cinco años. Los códigos postales sin datos utilizables reciben una proporción de renta derivada de las rentas brutas medianas, o de códigos postales vecinos cuando al menos la mitad de ellos tiene datos confiables.
Un tope que conviene conocer: un FMR de Área Pequeña de dos habitaciones no puede superar el 150% del FMR de dos habitaciones del área metropolitana que lo contiene. En los códigos postales más caros, el FMR de Área Pequeña llega a ese techo y se detiene. Las agencias fuera de las áreas obligatorias pueden adoptar los FMR de Área Pequeña de forma voluntaria, y HUD lo considera una solución de baja carga cuando un FMR está por debajo del mercado.
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es la Renta Justa de Mercado para 2026?
Depende de su condado o área metropolitana. El FMR promedio ponderado por población para dos habitaciones del año fiscal 2026 es de aproximadamente $1,716, pero los valores publicados van de $475 a $4,214 según el área. El piso nacional no metropolitano es de $973. Busque su área exacta en el sistema de documentación de FMR del año fiscal 2026 de HUD en huduser.gov.
¿Cuándo vencen las Rentas Justas de Mercado del año fiscal 2026?
Los FMR del año fiscal 2026 rigen del 1 de octubre de 2025 al 30 de septiembre de 2026. Los FMR del año fiscal 2027 los reemplazan el 1 de octubre de 2026. Como las agencias de vivienda tienen tres meses para revisar los estándares de pago, las cifras del año fiscal 2026 siguen influyendo en los estándares de pago hasta finales de 2026.
¿HUD cambió la fórmula del FMR para 2026?
No. HUD usó la misma metodología de FMR y de FMR de Área Pequeña adoptada para el año fiscal 2024. Los cambios del año fiscal 2026 fueron a los límites de las áreas de FMR en Connecticut y Puerto Rico, a dos límites obligatorios de FMR de Área Pequeña, y una propuesta de un nuevo factor de inflación de servicios públicos que empezaría con el año fiscal 2027.
¿Por qué mi FMR subió mucho menos que las rentas locales?
Por dos razones estructurales. Los datos base son una serie de la ACS de cinco años que termina en 2023, así que promedia contratos firmados años antes del mercado actual. Y los FMR apuntan al percentil 40, que por diseño está por debajo de la mediana. Los factores de inflación y tendencia de HUD cierran parte de esa brecha, pero no toda, y por eso las encuestas de reevaluación en mercados de movimiento rápido con frecuencia producen aumentos de dos dígitos.
¿Mi agencia de vivienda puede pagar más que la Renta Justa de Mercado?
Sí. Los estándares de pago van del 90% al 110% del FMR sin necesidad de aprobación de HUD, y las agencias pueden solicitar áreas con estándar de pago de excepción por encima del 110%. Las agencias en áreas metropolitanas con FMR de Área Pequeña obligatorios fijan los estándares a partir de rentas por código postal, que en los códigos postales más caros pueden llegar hasta el 150% del FMR de dos habitaciones de toda el área metropolitana.
¿Cuál es la diferencia entre un FMR y un estándar de pago?
El FMR es la estimación publicada por HUD de las rentas locales. El estándar de pago es el monto máximo de subsidio que su agencia local de vivienda realmente usa para calcular la asistencia, elegido dentro de un rango alrededor del FMR. Su parte de la renta se calcula contra el estándar de pago, así que esa es la cifra que debe pedirle a su agencia.
¿Cómo logra una agencia de vivienda que le cambien su FMR?
A través del proceso de reevaluación de HUD. Una agencia comenta durante el período abierto después del aviso anual de FMR, y luego financia y presenta una encuesta local de mercado de alquiler que cumpla las pautas de HUD. Para el año fiscal 2026 llegaron 13 solicitudes que abarcaban 15 áreas, 11 fueron consideradas válidas, y 7 mercados completaron encuestas y recibieron FMR revisados con vigencia desde el 21 de mayo de 2026. El costo de la encuesta es un uso elegible de las cuotas administrativas de los vales.
¿Las Rentas Justas de Mercado afectan a programas distintos de los vales de la Sección 8?
Sí. Los FMR fijan límites de renta y parámetros de costo para el programa de Rehabilitación Moderada de Ocupación de una Sola Habitación, las renovaciones de contratos de la Sección 8 basados en proyecto, el Programa de Asociaciones de Inversión HOME, las Subvenciones de Soluciones de Emergencia, y la asistencia de alquiler del Continuo de Atención, entre otros.
Fuentes
- HUD, Rentas Justas de Mercado para el Programa de Vales de Elección de Vivienda, el Programa de Rehabilitación Moderada de Ocupación de una Sola Habitación, y Otros Programas, Año Fiscal 2026, 90 FR 41096 (22 de agosto de 2025)
- HUD, Rentas Justas de Mercado ... Año Fiscal 2026; Revisado, 91 FR 21301 (21 de abril de 2026), vigente desde el 21 de mayo de 2026
- HUD User, archivo de datos y sistema de documentación de Rentas Justas de Mercado del año fiscal 2026
- 24 CFR 888.113 y 24 CFR 982.503
Las Rentas Justas de Mercado son parámetros del programa, no garantías. La asistencia real la determina su agencia pública de vivienda local.
