Para calificar para un apartamento de LIHTC (Crédito Fiscal para Vivienda de Bajos Ingresos) en 2026, el ingreso de su hogar generalmente tiene que estar en o por debajo del 60% del ingreso medio del área (AMI, por sus siglas en inglés) donde está ubicada la propiedad, y en algunas propiedades el tope es del 50% del AMI. HUD publicó los límites de ingresos de 2026 el 1 de mayo de 2026, y toda propiedad de crédito fiscal del país tenía que estar usándolos para el 15 de junio de 2026. La cifra exacta en dólares depende por completo de su condado o área metropolitana y del tamaño de su hogar, porque el AMI es un número local, no nacional.
El Crédito Fiscal para Vivienda de Bajos Ingresos es el programa de vivienda asequible más grande de Estados Unidos. A menudo se le llama vivienda de la Sección 42, por la sección del Código de Rentas Internas que lo creó. A diferencia de un vale de la Sección 8, que sigue a la persona, LIHTC subsidia el edificio. El desarrollador recibe créditos fiscales y, a cambio, las rentas y los ingresos de los inquilinos en una parte determinada de las unidades quedan con tope por al menos 30 años. Si quiere la comparación lado a lado completa, vea nuestra comparación de vales de la Sección 8 frente a apartamentos LIHTC. Esta página cubre los umbrales de ingresos en sí.
Cómo se Construyen Realmente los Límites de Ingresos de LIHTC
HUD publica un conjunto separado de cifras para las propiedades de crédito fiscal, llamado límites de ingresos del Proyecto Multifamiliar con Subsidio Fiscal (MTSP). Estos son los únicos límites que aplican a LIHTC y a las propiedades de bonos exentos de impuestos bajo la Sección 142. No son lo mismo que los límites de ingresos de la Sección 8, aunque salen el mismo día y se construyen a partir de las mismas estimaciones de ingreso familiar medio.
La cadena de cálculo funciona así:
- HUD estima el ingreso familiar medio de cada área metropolitana y de cada condado no metropolitano, usando datos de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense (ACS). Para 2026 el año de origen es la ACS de 2024, ajustada hacia adelante usando un crecimiento salarial nacional per cápita proyectado de aproximadamente 5.5%.
- HUD fija el límite de ingreso muy bajo en el 50% de ese ingreso medio del área, calculado para un hogar de cuatro personas, y luego redondea.
- Cada uno de los demás niveles es un múltiplo directo de ese límite del 50%. El límite del 60% es 1.2 veces esa cifra. El límite del 30% es 0.6 veces. El límite del 80% es 1.6 veces.
- Los tamaños de hogar distintos de cuatro se ajustan a partir de la cifra de cuatro personas: 70% de ella para una persona, 80% para dos, 90% para tres, 108% para cinco, 116% para seis, 124% para siete y 132% para ocho. Por encima de ocho personas, se agrega el 8% del límite de cuatro personas por cada persona adicional.
Ese último paso es la razón por la que una persona sola y una familia de cuatro en el mismo edificio enfrentan cifras muy distintas aunque a ambas se les llame "60% del AMI".
El tope de 2026
HUD limita cuánto pueden subir en un año los límites de ingresos de cualquier área. El tope de 2026 es el mayor entre 5% o el doble del cambio en el ingreso familiar medio nacional, con un techo del 10%. El ingreso medio nacional de la ACS se movió 5.046%, así que el tope de 2026 quedó en el 10% completo. Alrededor de 221 áreas llegaron a ese tope. En todas las áreas de HUD, el aumento promedio para 2026 fue del 3.4%.
El ingreso familiar medio nacional que HUD usó para el año fiscal 2026 es de $107,900.
Límites de Ingresos de LIHTC 2026: Un Ejemplo Nacional
La tabla a continuación aplica la metodología real de HUD al ingreso familiar medio nacional de $107,900. Es una ilustración de la estructura, no un límite que aplique en algún lugar en particular. Las cifras de su localidad serán más altas en áreas metropolitanas caras y más bajas en condados rurales, a veces por un margen amplio.
| Tamaño del hogar | 30% AMI | 40% AMI | 50% AMI | 60% AMI | 70% AMI | 80% AMI |
|---|
| 1 persona | $22,650 | $30,200 | $37,750 | $45,300 | $52,850 | $60,400 |
| 2 personas | $25,900 | $34,500 | $43,150 | $51,780 | $60,410 | $69,040 |
| 3 personas | $29,150 | $38,850 | $48,550 | $58,260 | $67,970 | $77,680 |
| 4 personas | $32,350 | $43,150 | $53,950 | $64,740 | $75,530 | $86,320 |
| 5 personas | $34,950 | $46,600 | $58,250 | $69,900 | $81,550 | $93,200 |
| 6 personas | $37,550 | $50,100 | $62,600 | $75,120 | $87,640 | $100,160 |
| 7 personas | $40,150 | $53,500 | $66,900 | $80,280 | $93,660 | $107,040 |
| 8 personas | $42,700 | $56,950 | $71,200 | $85,440 | $99,680 | $113,920 |
Dos cosas que vale la pena señalar sobre esa tabla. Primero, el límite del 30% de LIHTC no es lo mismo que el límite de "ingreso extremadamente bajo" de HUD que se usa para vivienda pública y vales, el cual tiene un piso de guía de pobreza incorporado. Para efectos de LIHTC, el 30% es simplemente 0.6 veces el límite del 50%. Segundo, los niveles del 20% al 80% solo importan si la propiedad eligió la prueba de ingreso promedio. En una propiedad convencional, solo está en juego el 50% o el 60%.
Las Tres Pruebas de Reserva Mínima
Cada propiedad de LIHTC elige una de tres pruebas cuando entra en servicio. Esa elección determina qué techo de ingresos enfrenta usted como solicitante.
| Prueba de reserva | Lo que prometió el propietario | Techo de ingresos para unidades restringidas |
|---|
| 20/50 | Al menos el 20% de las unidades se rentan a hogares en o por debajo del 50% del AMI | 50% del AMI |
| 40/60 | Al menos el 40% de las unidades se rentan a hogares en o por debajo del 60% del AMI | 60% del AMI |
| Ingreso promedio | Al menos el 40% de las unidades se rentan a hogares en niveles designados del 20% al 80% del AMI, con un promedio no mayor al 60% | Varía por unidad, 20% a 80% |
La elección 40/60 es la más común por un margen amplio, y por eso el 60% del AMI es la cifra que la mayoría de las personas encuentra. La prueba de ingreso promedio se agregó con la Ley de Asignaciones Consolidadas de 2018 y recibió reglamentos finales del Tesoro en 2022. En una propiedad de ingreso promedio, un apartamento podría estar restringido a un hogar por debajo del 30% del AMI mientras que la unidad de al lado está abierta a un hogar al 80% del AMI, siempre que los niveles designados en las unidades que califican promedien 60% o menos.
Pregunte directamente en la oficina de arrendamiento qué nivel tiene una unidad específica. Dos planos idénticos en el mismo edificio pueden tener distintos techos de ingresos y distintas rentas.
Los Límites de Renta Están Ligados a las Mismas Cifras
La renta de LIHTC es una fórmula, no un precio de mercado. La renta bruta máxima de una unidad es el 30% del límite de ingresos aplicable a un tamaño de hogar imputado, dividido entre 12. Luego se resta la asignación de servicios públicos para obtener la renta neta máxima que el propietario puede cobrarle.
El tamaño de hogar imputado se basa en el número de recámaras, no en quién se muda realmente. Un estudio usa una persona. Cada recámara agrega 1.5 personas, así que una recámara usa 1.5, dos recámaras usan 3, y tres recámaras usan 4.5. Como HUD no publica límites para media persona, la propiedad interpola entre los dos tamaños de hogar enteros más cercanos.
Usando la misma ilustración nacional al nivel del 60%:
| Tamaño de la unidad | Hogar imputado | Límite de ingresos al 60% | Renta bruta máxima mensual |
|---|
| Estudio | 1 persona | $45,300 | $1,132 |
| 1 recámara | 1.5 personas | $48,540 | $1,214 |
| 2 recámaras | 3 personas | $58,260 | $1,456 |
| 3 recámaras | 4.5 personas | $67,320 | $1,683 |
Esas rentas brutas incluyen los servicios públicos. Si usted paga su propia electricidad y gas, la propiedad resta una asignación publicada de servicios públicos y la renta de su contrato es más baja.
Qué Cuenta como Ingreso
LIHTC usa la definición de ingreso anual de HUD, que es más amplia que el ingreso gravable. Los administradores de propiedades proyectan hacia adelante los próximos 12 meses en lugar de mirar solamente la declaración de impuestos del año pasado.
Cuenta: sueldos y salarios antes de deducciones, horas extra, propinas, comisiones, bonos, ingreso neto por cuenta propia, Seguro Social y SSI (Seguridad de Ingreso Suplementario), SSDI (Seguro por Incapacidad del Seguro Social), pensiones y anualidades, desempleo, pensión alimenticia, contribuciones regulares de personas fuera del hogar, ingreso neto por renta de propiedades, e ingreso imputado de bienes por encima de cierto umbral.
No cuenta: asistencia alimentaria (SNAP, cupones de alimentos), la mayoría de los pagos por cuidado de crianza, herencias y liquidaciones de seguros en una sola suma, ingreso por empleo de menores de 18 años, la mayoría de la ayuda financiera estudiantil usada para matrícula, y reembolsos por gastos médicos.
No hay límite de bienes para la elegibilidad de LIHTC. HOTMA introdujo un tope de $100,000 de bienes netos para los programas asistidos por HUD, pero ese tope no aplica a los hogares que solo tienen LIHTC. Lo que sí tienen que hacer las propiedades de LIHTC es usar los valores publicados de HOTMA por HUD cuando calculan el ingreso y los bienes familiares netos. Para 2026, los hogares pueden autocertificar bienes por debajo de aproximadamente $52,800 sin verificación de terceros. La implementación completa de HOTMA se requiere para el 1 de enero de 2027.
La Regla de Estudiantes
Una unidad ocupada completamente por estudiantes de tiempo completo generalmente no puede contar como unidad de bajos ingresos, lo que significa que la propiedad no puede rentarle a ese hogar. El IRS considera a alguien estudiante de tiempo completo si estuvo inscrito de tiempo completo durante cualquier parte de cinco meses del año calendario, y esos meses no tienen que ser consecutivos.
Cinco excepciones en la Sección 42 permiten que un hogar de puros estudiantes califique de todos modos:
- Al menos un integrante está inscrito en un programa federal, estatal o local de capacitación laboral.
- Al menos un integrante recibe asistencia bajo el Título IV de la Ley del Seguro Social, que cubre TANF (Asistencia Temporal para Familias Necesitadas).
- El hogar es un padre o madre soltero con sus hijos, y ninguno de ellos es reclamado como dependiente por un tercero.
- El hogar son adultos casados elegibles para presentar una declaración conjunta.
- Al menos un integrante estuvo antes en cuidado de crianza.
Si aunque sea un adulto del hogar no es estudiante de tiempo completo, la regla no aplica en absoluto.
Cómo Encontrar los Límites de Su Propia Área
- Vaya al conjunto de datos MTSP de HUD. La fuente oficial es huduser.gov/portal/datasets/mtsp.html. Seleccione su estado, y luego su área metropolitana o condado. Asegúrese de estar en la página de MTSP y no en la página general de límites de ingresos de la Sección 8.
- Revise si hay límites especiales de HERA. Algunas áreas que quedaron "protegidas" en 2008 tienen un segundo conjunto de límites más altos que solo aplica a edificios que entraron en servicio antes de 2009. La página de HUD los muestra por separado si su área los tiene.
- Confirme con la agencia estatal de financiamiento de vivienda. La mayoría de las agencias estatales publica cada mayo un PDF claro con los límites combinados de ingresos y rentas. Busque el nombre de su estado más "housing finance agency LIHTC income and rent limits 2026".
- Pregunte en la propiedad. Dos edificios del mismo condado pueden usar límites distintos si uno entró en servicio antes de 2009, o si uno eligió ingreso promedio y el otro no.
Cómo Solicitar un Apartamento de LIHTC
No hay una solicitud central. Las propiedades de LIHTC son de propiedad privada y cada una maneja su propia lista de espera.
- Encuentre propiedades. Su agencia estatal de financiamiento de vivienda publica una lista de propiedades de crédito fiscal. La Base de Datos Nacional de Preservación de Vivienda y el localizador de recursos de HUD también las ubican en mapas.
- Llame y haga dos preguntas. ¿Está abierta la lista de espera, y cuál es el techo de ingresos para el tamaño de unidad que usted necesita? Las listas de espera en propiedades solicitadas pueden estar cerradas por un año o más.
- Reúna documentos. Espere tener que dar identificación con foto y tarjetas de Seguro Social de todos los integrantes del hogar, los talones de pago de las últimas cuatro a seis semanas, cartas de adjudicación de cualquier ingreso de Seguro Social o pensión, dos meses de estados de cuenta bancarios y la declaración de impuestos del año pasado.
- Complete la solicitud y la certificación. Usted llenará una Certificación de Ingresos del Inquilino y un Cuestionario de Estatus Estudiantil. Todo lo que usted reporte se verifica con terceros, normalmente directamente con su empleador.
- Pase la evaluación. Ser elegible por ingresos no es lo mismo que ser aprobado. Los propietarios de todos modos revisan crédito y antecedentes penales y consultan referencias de arrendadores, sujeto a la ley de vivienda justa y a cualquier regla estatal.
- Recertifique. La mayoría de las propiedades recertifica los ingresos cada año. Los edificios que son 100% unidades de bajos ingresos pueden quedar exentos de la recertificación anual completa después del primer año, pero de todos modos confirman el estatus estudiantil.
Qué Pasa si Su Ingreso Sube
A usted no lo desalojan por ganar más. Esta es una de las partes peor entendidas del programa.
Una vez que usted califica al momento de mudarse, sigue calificando. Si su ingreso después sube por encima del 140% del límite aplicable, su unidad se trata como de ingreso excedido y entra en acción la "regla de la siguiente unidad disponible": el propietario tiene que rentar la siguiente unidad comparable que se desocupe en el edificio a un hogar de bajos ingresos que califique, para mantener intactos los créditos. Usted se puede quedar. Su renta sigue con tope en el máximo de LIHTC para su unidad.
En una propiedad al 60% del AMI, ese umbral del 140% significa que un hogar de cuatro personas en la ilustración nacional de arriba podría pasar de $64,740 al mudarse a más de $90,600 antes de que la unidad siquiera quede marcada.
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es el límite de ingresos del 60% del AMI para LIHTC en 2026?
Depende de su condado o área metropolitana. El límite del 60% se calcula como 1.2 veces el límite de ingreso muy bajo de HUD para su área, ajustado por el tamaño del hogar. Usando el ingreso familiar medio nacional de $107,900 como ilustración, un límite del 60% para cuatro personas sale en alrededor de $64,740, pero las cifras metropolitanas reales varían ampliamente por encima y por debajo de eso. Consulte su área en el conjunto de datos MTSP de HUD para obtener la cifra real.
¿Cuándo entraron en vigor los límites de ingresos de LIHTC de 2026?
HUD los publicó el 1 de mayo de 2026. Las propiedades de crédito fiscal y de bonos exentos de impuestos tuvieron 45 días para implementarlos, así que los límites de 2026 eran obligatorios en todas las propiedades de LIHTC en o antes del 15 de junio de 2026.
¿LIHTC es lo mismo que la Sección 8?
No. LIHTC subsidia el edificio, así que la renta tiene tope para todos los que están en una unidad restringida sin importar lo que gane ese hogar en particular. La Sección 8 subsidia al hogar, así que el inquilino paga aproximadamente el 30% de su propio ingreso y el vale cubre el resto. Usted puede tener un vale de la Sección 8 y usarlo en una propiedad de LIHTC.
¿Hay un límite de bienes para LIHTC?
No. LIHTC no tiene prueba de bienes. El ingreso generado por los bienes sí cuenta para el ingreso anual, y las reglas de HOTMA rigen cómo lo calculan las propiedades, pero no hay tope sobre lo que usted puede poseer. El tope de $100,000 de bienes netos bajo HOTMA aplica a los programas asistidos por HUD, no a los hogares que solo tienen LIHTC.
¿Pueden vivir estudiantes de tiempo completo en vivienda de crédito fiscal?
Solo si el hogar cumple con una de las cinco excepciones de la Sección 42, o si al menos un adulto del hogar no es estudiante de tiempo completo. Los estudiantes que son padres solteros, los estudiantes casados que declaran en conjunto, los estudiantes en programas de capacitación laboral, los estudiantes que reciben TANF y los ex jóvenes de cuidado de crianza pueden calificar todos.
¿Tengo que ser ciudadano estadounidense para rentar un apartamento de LIHTC?
La Sección 42 en sí no tiene requisito de ciudadanía ni de estatus migratorio, a diferencia de los programas asistidos por HUD. Los propietarios individuales fijan sus propias políticas de evaluación dentro de la ley de vivienda justa, y cualquier unidad que además tenga un subsidio de HUD aplicará las reglas de ese programa.
¿Cómo se calcula la renta de LIHTC?
La renta bruta máxima es el 30% del límite de ingresos al tamaño de hogar imputado de la unidad, dividido entre 12, menos una asignación de servicios públicos. El tamaño de hogar imputado es de 1.5 personas por recámara, con el estudio contado como una persona. El tamaño real de su hogar no cambia la renta.
¿Qué es la prueba de ingreso promedio?
Una tercera opción de reserva mínima agregada en 2018. En lugar de restringir todas las unidades que califican al 50% o 60% del AMI, el propietario designa unidades individuales en niveles del 20% al 80% del AMI, y las designaciones en esas unidades tienen que promediar 60% o menos. Permite que una sola propiedad atienda tanto a hogares de mayor necesidad como a hogares de ingreso moderado.
