Si está buscando vivienda asequible, probablemente ha escuchado tanto de los vales de la Sección 8 como de los apartamentos LIHTC. Estos son los dos programas de vivienda asequible más grandes de los Estados Unidos, pero funcionan de manera muy diferente. La Sección 8 (oficialmente el Programa de Vales de Elección de Vivienda) le da un subsidio portátil que usted lleva a un arrendador de su elección. El LIHTC (Crédito Fiscal para Vivienda de Bajos Ingresos, por sus siglas en inglés) produce edificios de apartamentos asequibles donde el alquiler se establece por debajo del precio de mercado. Entender cómo funciona cada uno le ayuda a decidir cuál perseguir, o si puede usar ambos al mismo tiempo.
¿Qué Es la Sección 8 (Vale de Elección de Vivienda)?
El Programa de Vales de Elección de Vivienda es administrado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) de los EE.UU. y operado localmente por aproximadamente 2,000 Agencias de Vivienda Pública (PHA, por sus siglas en inglés) en todo el país. Cuando recibe un vale, busca un arrendador privado dispuesto a aceptarlo. Usted paga aproximadamente el 30% de su ingreso mensual ajustado como alquiler, y la PHA paga el resto directamente al arrendador, hasta un estándar de pago local.
La característica principal de la Sección 8 es la portabilidad. El subsidio le sigue a usted, no al apartamento. Si se muda a otra unidad o incluso a otra ciudad, a menudo puede llevarse su vale (sujeto a las reglas de la PHA y los procedimientos de portabilidad).
Cómo Se Calcula el Alquiler de la Sección 8
Su parte del alquiler se calcula como aproximadamente el 30% de su ingreso mensual ajustado. Por ejemplo, si su hogar recibe $1,500 al mes en ingreso ajustado, su porción del alquiler es de alrededor de $450. La PHA cubre la diferencia entre sus $450 y lo que cobra el arrendador, hasta el estándar de pago para su área y tamaño de unidad.
Si el alquiler de una unidad supera el estándar de pago, usted puede pagar más del 30% de sus ingresos al mudarse, pero su parte no puede exceder el 40% del ingreso mensual ajustado al firmar el contrato.
Cuando sus ingresos cambian, su parte del alquiler se ajusta. Si pierde un trabajo o le reducen las horas, lo reporta a su PHA y su porción puede bajar. Si sus ingresos aumentan, su porción también aumenta.
Límites de Ingresos de la Sección 8
Para calificar para la Sección 8, el ingreso de su hogar generalmente debe estar al 50% del AMI (Ingreso Medio del Área) para su condado o área metropolitana o por debajo. El HUD actualiza estos límites anualmente. Por ley, las PHA deben emitir al menos el 75% de los nuevos vales a familias con ingresos al 30% del AMI o por debajo (ingreso extremadamente bajo).
La tabla siguiente muestra los umbrales de ingresos aproximados al 50% del AMI para algunos tamaños de hogar de ejemplo. Los límites reales varían significativamente según la ubicación, así que consulte con su PHA local para obtener cifras precisas.
| Tamaño del Hogar | Límite de Ingresos (50% del AMI, estimado nacional) |
|---|
| 1 persona | aproximadamente $29,000 a $45,000 |
| 2 personas | aproximadamente $33,000 a $51,000 |
| 3 personas | aproximadamente $37,000 a $58,000 |
| 4 personas | aproximadamente $41,000 a $64,000 |
| 5 personas | aproximadamente $44,000 a $69,000 |
Estos rangos son amplios porque el AMI varía enormemente entre áreas rurales y áreas metropolitanas costosas. Su PHA local publica los límites exactos para su área.
El Problema de la Lista de Espera de la Sección 8
La demanda de vales supera con creces la oferta. La mayoría de las PHA operan listas de espera que duran años, y muchas han cerrado sus listas por completo porque el atraso ya es demasiado grande. Algunas PHA abren sus listas periódicamente, a veces por solo unos días, antes de cerrarlas nuevamente.
Esto significa que solicitar la Sección 8 es un juego a largo plazo. Revise el sitio web de su PHA local con regularidad, regístrese para recibir notificaciones y solicite en cada lista abierta de su región.
¿Qué Es el LIHTC (Crédito Fiscal para Vivienda de Bajos Ingresos)?
El LIHTC es un programa federal de incentivos fiscales que anima a los desarrolladores privados a construir o rehabilitar viviendas de alquiler asequibles. El gobierno otorga créditos fiscales a los desarrolladores, quienes los venden a inversionistas. Los inversionistas financian la construcción y, a cambio, el desarrollador mantiene los alquileres por debajo del precio de mercado para los inquilinos que califican por ingresos.
Como arrendatario, usted no solicita a un programa. Solicita a una propiedad LIHTC específica. La propiedad tiene un número determinado de unidades asequibles con niveles de alquiler establecidos. Usted califica si sus ingresos están dentro de los límites de ingresos de la propiedad.
Cómo Se Calcula el Alquiler del LIHTC
A diferencia de la Sección 8, el alquiler del LIHTC no se basa en su ingreso personal. Es una tarifa fija con descuento vinculada a un porcentaje del AMI para el área, ajustada por el tamaño de la unidad. Los objetivos de alquiler más comunes se establecen al 50% del AMI o al 60% del AMI.
Por ejemplo, si el alquiler al 60% del AMI para un apartamento de dos habitaciones en su área es $1,100, todos los inquilinos que califican en esa unidad pagan $1,100, independientemente de si ganan $18,000 o $38,000 al año. Su alquiler no disminuye automáticamente si sus ingresos bajan.
Esta estructura de alquiler fijo significa que los apartamentos LIHTC son más asequibles que la vivienda a precio de mercado, pero no están tan profundamente subsidiados como una unidad de la Sección 8. Los inquilinos en el extremo inferior del rango de ingresos a menudo pagan una mayor parte de sus ingresos en una propiedad LIHTC de lo que pagarían con un vale.
Límites de Ingresos del LIHTC
Para calificar para una unidad LIHTC, sus ingresos deben estar dentro de los límites establecidos para esa propiedad específica. Los umbrales más comunes son el 50% del AMI y el 60% del AMI, aunque algunas propiedades usan promediación de ingresos y permiten unidades designadas hasta el 80% del AMI siempre que el promedio de todas las unidades se mantenga al 60% del AMI o por debajo.
| Tipo de Reserva LIHTC | Límite Máximo de Ingresos | Notas |
|---|
| Reserva 20/50 | 50% del AMI | Al menos el 20% de las unidades en este nivel |
| Reserva 40/60 | 60% del AMI | Al menos el 40% de las unidades en este nivel |
| Promediación de Ingresos | Promedio del 60% del AMI | Algunas unidades pueden llegar hasta el 80% del AMI |
El HUD actualizó los límites de ingresos de 2025 en mayo de 2025. En promedio, los límites aumentaron aproximadamente un 6.2% a nivel nacional, con muchas áreas viendo aumentos superiores al 8%.
La Regla del 140%
Si sus ingresos aumentan después de mudarse a un apartamento LIHTC, usted está protegido por lo que se llama la Regla del 140%. No se le considera por encima del límite de ingresos hasta que el ingreso de su hogar supere el 140% del límite de ingresos aplicable. Incluso si supera ese umbral, generalmente no puede ser desalojado por ello. En la mayoría de los casos, simplemente continúa pagando el mismo alquiler con tope.
Esta protección de ingresos es una ventaja significativa sobre algunos otros programas, aunque significa que las unidades LIHTC no siempre van a los hogares con mayor necesidad financiera.
Cómo Solicitar un Apartamento LIHTC
No hay una lista de espera central para viviendas LIHTC. Cada propiedad administra su propio proceso de solicitud y lista de espera. Para encontrar apartamentos LIHTC:
- Use el Localizador de Recursos del HUD en resources.hud.gov para buscar propiedades asequibles cerca de usted.
- Contacte a la agencia de financiamiento de vivienda de su estado, que a menudo mantiene una base de datos de búsqueda de propiedades LIHTC.
- Consulte AffordableHousingOnline.com o directorios similares.
- Llame o visite propiedades directamente para preguntar sobre disponibilidad y estado de la lista de espera.
Una vez que identifique una propiedad con aperturas, el proceso se asemeja a una solicitud de alquiler estándar con documentación adicional de ingresos.
Comparación Lado a Lado
| Característica | Vale de la Sección 8 | Apartamento LIHTC |
|---|
| Cómo funciona | Subsidio portátil que lleva a un arrendador | Unidad asequible en un edificio específico |
| Fórmula de alquiler | ~30% de su ingreso ajustado | Tarifa fija basada en porcentaje del AMI |
| Portabilidad | Sí, generalmente portátil | No, vinculado a la unidad específica |
| Límite de ingresos para calificar | Típicamente 50% del AMI o por debajo | Típicamente 50% al 60% del AMI |
| ¿Qué pasa si los ingresos bajan? | La parte del alquiler disminuye automáticamente | El alquiler permanece igual |
| ¿Qué pasa si los ingresos suben? | La parte del alquiler aumenta | Protegido por la Regla del 140% |
| Cómo obtenerlo | Solicitar a la PHA local, unirse a la lista de espera | Solicitar directamente a la propiedad |
| Realidad de la lista de espera | A menudo años de espera, muchas listas cerradas | Varía por propiedad; a menudo más corta |
| Quién lo administra | Agencia de Vivienda Pública local | Empresa administradora de la propiedad |
| ¿Se pueden combinar? | Sí | Sí |
¿Puede Usar Ambos al Mismo Tiempo?
Sí. Los vales de la Sección 8 pueden usarse en propiedades LIHTC. Por ley federal, las propiedades LIHTC no pueden rechazarle simplemente porque tiene un vale (esta es la protección de "fuente de ingresos" a nivel federal, con protecciones adicionales a nivel estatal en muchos estados).
Cuando combina un vale con una unidad LIHTC, a menudo obtiene el alquiler de bolsillo más bajo posible. El vale cubre la diferencia entre su parte del 30% de ingresos y el alquiler con tope del LIHTC. Este enfoque de acumulación vale la pena perseguir si tiene un vale y encuentra una propiedad LIHTC con disponibilidad.
Cómo Solicitar la Sección 8 Paso a Paso
- Encuentre su Agencia de Vivienda Pública local en hud.gov/program_offices/public_indian_housing/pha/contacts.
- Verifique si la lista de espera está abierta. Muchas están cerradas. Regístrese para recibir alertas si es posible.
- Presente una solicitud cuando la lista de espera abra. Reúna prueba de identidad, tarjetas del Seguro Social de todos los miembros del hogar, documentos de ingresos (talones de pago, cartas de beneficios) e información de vivienda actual.
- Confirme su lugar en la lista. Las PHA pueden requerir verificaciones periódicas para mantener su nombre activo. Perderse una verificación puede eliminarlo de la lista.
- Responda con prontitud cuando llamen su nombre. Tendrá una ventana limitada para completar la verificación de ingresos y aceptar el vale.
- Busque vivienda. Típicamente tiene de 60 a 120 días para encontrar una unidad que califique y presentar una Solicitud de Aprobación de Arrendamiento.
- La PHA inspecciona la unidad para confirmar que cumple con los Estándares de Calidad de Vivienda.
- Una vez aprobado, firme el contrato y comience a pagar su parte como inquilino.
Cómo Solicitar un Apartamento LIHTC Paso a Paso
- Busque propiedades LIHTC usando el Localizador de Recursos del HUD, el sitio web de la agencia de financiamiento de vivienda de su estado o AffordableHousingOnline.com.
- Contacte propiedades directamente para preguntar sobre disponibilidad y si su lista de espera está abierta.
- Solicite una solicitud al administrador de la propiedad.
- Reúna documentación: identificación emitida por el gobierno, prueba de ingresos de todos los miembros del hogar (talones de pago, cartas de otorgamiento del Seguro Social, declaraciones de impuestos) e historial de alquiler.
- Complete la solicitud y envíe todos los documentos requeridos.
- Si la propiedad no tiene aperturas inmediatas, pida que lo pongan en la lista de espera y confirme con qué frecuencia debe verificar su estado.
- Una vez que surja una apertura, complete una certificación formal de ingresos. El administrador de la propiedad verificará sus ingresos con los límites del AMI aplicables.
- Firme el contrato y múdese.
¿Cuál Opción Es Mejor para Usted?
La respuesta honesta es que ambos programas tienen ventajas y desventajas reales y ninguno es universalmente mejor.
Los vales de la Sección 8 funcionan mejor si necesita subsidios profundos que respondan a sus ingresos. Si sus ingresos fluctúan o son muy bajos (por debajo del 30% del AMI), un vale mantendrá su alquiler en una parte asequible de lo que gane. La portabilidad también importa si necesita mudarse por trabajo, familia o seguridad.
Los apartamentos LIHTC a menudo son más fáciles de acceder ahora mismo porque las listas de espera a nivel de propiedad son típicamente más cortas que las listas de espera de vales de las PHA. Si necesita vivienda estable por debajo del precio de mercado rápidamente y puede pagar el alquiler fijo, una unidad LIHTC puede ser el camino más rápido. La Regla del 140% también le da algo de margen para ganar más sin enfrentar inmediatamente un alquiler más alto.
Si no está seguro de para qué califica, realice una evaluación gratuita en benefitsusa.org/screener. La herramienta de evaluación verifica múltiples programas a la vez y le muestra qué asistencia puede ser elegible según sus ingresos, el tamaño de su hogar y su ubicación.
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre la Sección 8 y el LIHTC?
La Sección 8 es un vale de alquiler que usted lleva a un arrendador privado. Su alquiler se ajusta en función de sus ingresos, manteniéndose en aproximadamente el 30% de lo que gana. Los apartamentos LIHTC son edificios específicos donde un desarrollador ha acordado cobrar alquileres por debajo del precio de mercado, fijados en un porcentaje del Ingreso Medio del Área local. Uno es un subsidio portátil; el otro es una unidad con alquiler con tope.
¿Puedo usar un vale de la Sección 8 en un apartamento LIHTC?
Sí. Las propiedades LIHTC no pueden rechazar solicitantes únicamente porque tienen un vale. Usar ambos juntos generalmente resulta en el alquiler de bolsillo más bajo posible porque el vale ajusta su parte personal mientras vive en una unidad por debajo del precio de mercado.
¿Quién califica para vivienda LIHTC?
La mayoría de las propiedades LIHTC requieren que el ingreso de su hogar esté al 60% del Ingreso Medio del Área para su zona o por debajo, aunque algunas unidades están establecidas al 50% del AMI. Los límites varían por ubicación y son actualizados anualmente por el HUD. Contacte propiedades individuales para confirmar sus umbrales de ingresos específicos.
¿Cuánto dura la lista de espera de la Sección 8?
Depende completamente de su PHA local. Algunas listas de espera duran de dos a cinco años o más. Otras están cerradas indefinidamente. Solicite en cada lista abierta de su región y revise regularmente, ya que las listas ocasionalmente se reabren.
¿Qué pasa con el alquiler del LIHTC si mis ingresos aumentan?
El alquiler del LIHTC es fijo, no está vinculado a su ingreso personal. Si sus ingresos aumentan después de mudarse, continúa pagando el mismo monto hasta que supere el 140% del límite de ingresos aplicable de la propiedad. Incluso entonces, generalmente no puede ser desalojado únicamente por tener ingresos excesivos en la mayoría de las circunstancias.
¿Qué pasa con el alquiler de la Sección 8 si pierdo mi trabajo?
Si sus ingresos bajan, lo reporta a su PHA. Ellos recalcularán su parte como inquilino, y su porción del alquiler disminuirá para reflejar el 30% de su nuevo ingreso más bajo. Esta función de respuesta a los ingresos es una de las protecciones más sólidas que ofrece un vale de la Sección 8.
¿Existe una lista de espera nacional para apartamentos LIHTC?
No. Cada propiedad LIHTC administra su propia lista de espera de forma independiente. No hay ninguna lista estatal o federal central. Necesita contactar propiedades una por una para verificar disponibilidad y solicitar.
¿Cómo encuentro apartamentos LIHTC cerca de mí?
Use el Localizador de Recursos del HUD en resources.hud.gov, el sitio web de la agencia de financiamiento de vivienda de su estado, o bases de datos como AffordableHousingOnline.com. También puede contactar a su autoridad de vivienda local, que a menudo tiene información sobre propiedades asequibles cercanas.
¿Pueden las personas mayores o con discapacidad obtener prioridad para estos programas?
Muchas PHA dan preferencia a los solicitantes mayores y con discapacidad para los vales de la Sección 8. Las propiedades LIHTC individuales también pueden designar unidades para inquilinos mayores o con discapacidad, y algunas propiedades están construidas específicamente para esas poblaciones. Pregunte a la PHA y a las propiedades individuales sobre cualquier categoría de preferencia que pueda aplicar a su hogar.
¿Por dónde empiezo si necesito vivienda asequible ahora?
Empiece verificando para qué califica. Realice una evaluación gratuita de beneficios en benefitsusa.org/screener para ver qué programas de vivienda y asistencia se adaptan a su situación. Al mismo tiempo, contacte a su PHA local para inscribirse en cualquier lista de espera abierta de la Sección 8 y busque propiedades LIHTC en su área para disponibilidad inmediata.
